І. КАКВИ ДОКУМЕНТИ СА НЕОБХОДИМИ ПРИ ПОКУПКО -ПРОДАЖБА НА ИМОТ?

За да се извърши продажба на имот ПРОДАВАЧЪТ трябва да притежава следните документи:

1. Ако продавачът е физическо лице следва да представи документ за  самоличност, ако продавачът е   юридическо лице – документ, удостоверяващ регистрацията му по установения от закона ред.

2. Документ, удостоверяващ правото му на собственост върху имота – нотариален акт или друг документ, определен в закон.

3. Ако се продава жилищен имот, който е в процес на строителство, продавачът следва да представи необходимите строителни книжа и документи, удостоверяващи законността на строежа.  

4. Данъчна оценка на имота.

5. Скица на имота.

6. Удостоверение за липса или наличие на тежести върху имота.

7. В случай, че продавачът се представлява от пълномощник е необходимо изрично нотариално заверено пълномощно. 

ІІ. КАКВИ СА ТАКСИТЕ ПРИ НОТАРИАЛНА СДЕЛКА ЗА ПОКУПКО – ПРОДАЖБА НА ИМОТ?

Дължими такси и данъци при нотариалното изповядване на покупко- продажбата:

1. Нотариални такси, съгласно Тарифа за нотариалните такси – размерът зависи от цената на имота.

2. Такса за вписване на нотариалния акт в Агенция по вписванията - 0.1% от цената на имота .

3. Местен данък (общински) – от 2% до 4 % от цената на имота /в зависимост от това в района на коя община се намира имота/.

4. Банкови такси за преводите на отделните такси.

5. Такса за изготвяне на нотариалния АКТ, проверка на имота, изготвяне на пълномощни и декларации, съпътстващи сделката.

Таксите и данъци при нотариалната сделка зависят от цената на продавания имот.

Ако няма изрична и точна договорка между двете страни таксите обикновено се плащат от купувача на имота.

ІІІ. МОЖЕ ЛИ ЧУЖДЕНЕЦ ДА ЗАКУПИ ИМОТ В Р БЪЛГАРИЯ?

Съгласно българското законодателство чужди граждани могат да закупят свободно сгради или части от сгради, но не могат да придобиват собственост върху земя.

Тази забрана налага необходимостта чуждите граждани да закупуват земя чрез регистрирани от тях търговски дружества.

Чуждите граждани могат да регистрират съгласно българското законодателство търговски дружества, които могат да бъдат  ЕООД, ООД, ЕАД, АД или друго.

Най-често регистрираният вид търговско дружество от чужди граждани е ООД /Дружество с ограничена отговорност/. Това дружество може да бъде регистрирано от едно или повече лица. Минималният капитал, необходим за учредяване на това Дружество е не по-малък от 2 лева.

ІV. КЪДЕ И КОГА СЕ ДЕКЛАРИРА НОВОЗАКУПЕН ИМОТ?

Съгласно Закона за местните данъци и такси всеки новопридобит имот – сграда или част от сграда, се декларира в двумесечен срок от датата на нотариалния акт.

Ако е закупен жилищен имот и сградата, в която същия се намира няма още Разрешение за ползване /АКТ 16/, декларирането се извършва в двумесечен срок от датата на издаването на това Разрешение.

Декларацията по чл.14 от ЗМДТ се подава в съответното подразделение на Данъчната служба – по местонахождение на имота.

Декларирането на имота може да се извърши от единия собственик с една декларация, или от всеки съсобственик, с отделни декларации.

При подаване на декларацията се представят и ксерокопия на Нотариалния акт за собственост, разрешението за ползване на сградата и други документи, удостоверяващи верността на вписаните данни в Декларацията.

Декларирането може да се извърши и от упълномощено от собственика лице.

Данъчната декларация се подава еднократно.

Ако в последствие има извършена промяна на някое от обстоятелствата в нея се подава коригираща декларация.

V. ДАНЪЦИ ВЪРХУ ИМОТИ

Плащането на данъците и таксите, дължими от собствениците на имоти се извършва съгласно Закона за местните данъци и такси. Данъчно задължено лице е собственикът на недвижимия имот, а при учредено право на ползване - ползвателят. Когато правото на собственост или ограниченото вещно право е притежание на няколко лица, те дължат данък, съответстващ на дела им.

Данъците, които се дължат за имотите в РБългария са

- ДАНЪК СГРАДИ, който се определя на база данъчната оценка на имота. Данъка се плаща до 31 март на съответната година, с 5% отстъпка. Плащането може да стане и разсрочено – на четири вноски -  до 31 март, до 30 юни, до 30 септември и до 30 ноември. Данъкът се заплаща, независимо дали недвижимият имот се използва или не. Ако закупения апартамент или къща е основно жилище на собственика, то данъка се намаля с 50%.

Законодателството предвижда и случаи на освобождаване от данък, като например -не се облагат с данък земеделските земи, горите и стопанските сгради, ползвани за селскостопанска дейност от земеделските производители и др.

- ТАКСА БИТОВИ ОТПАДЪЦИ /СМЕТ/ - тази такса се определя всяка година от Общинския съвет към общината, в която се намира имота, и начинът на плащането й е същия както и данъка за сградите.

VІ. ИСКАНЕ НА СПРАВКИ, УДОСТОВЕРЕНИЯ И СКИЦИ ОТ ДАНЪЧНИТЕ И ТЕХНИЧЕСКИ СЛУЖБИ

При продажба на имот от собственик или при негово желание да получи данъчна оценка, скица на имота, удостоверения или друг вид документ от съответната Данъчна или Техническа служба към Общината, молбата или заявлението се подава лично от собственика и се получава лично от него. Това може да стане и чрез Нотариално заверено пълномощно на друго лице. За всяка услуга се дължи такса, съгласно Наредба на съответната Община за таксите за административни услуги.

VІІ. КАКВИ СА ОСОБЕННОСТИТЕ ПРИ СКЛЮЧВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ?

За да бъде действителен Предварителният договор трябва да има някои задължителни елемента, а именно:

1.   Данни за продавача;

2.   Данни за  купувача;

3.   Данни за имота;

4.   Цена и начин на плащане,

5.   Срок за сключването на окончателния нотариален договор за покупко-продажба на имота.

Ако имотът предмет на предварителния договор е жилищен, може да се посочи степен на завършеност на жилищния имот и сградата, срокове за изпълнение и др.

Желателно е в предварителния договор да се включат и клаузи относно санкции и неустойки в случай на неизпълнение на задълженията на страните по договора.

Този договор не е окончателен акт за собственост.

В него обикновено се упоменава дата и условията за сключване на окончателния договор в Нотариална форма

VІІІ. МОЖЕ ЛИ ДА СЕ КУПИ ИПОТЕКИРАН ИМОТ?

Във връзка с членството на България в Европейския съюз и законовите уредби, свързани с по-благоприятните условия за отпускане на кредити от банките в последните няколко години, голяма част от инвеститорите и частните предприемачи в страната се ползват именно от такъв вид кредитиране на дейността си. Това неизменно води до ипотекиране на собственост и последващи тежести върху нея.

Според законодателството може да се закупи ипотекиран имот, но купувача трябва много добре да е запознат с клаузите на ипотечния договор и да бъде правилно консултиран относно начините за погасяване на кредита, условията на банката – кредитор и необходимите документи за това. Кредитът може да бъде погасен от продавача или от купувача. Това се договаря предварително между двете страни.

ІХ. КАКВО СЕ ВКЛЮЧВА В КВАДРАТУРАТА НА ИМОТА, ПРЕДМЕТ НА ПОКУПКО -ПРОДАЖБА?

І. Най-често задаваните въпроси, които възникват относно квадратурата на имотите, предмет на покупко-продажба, са свързани с тези имоти, които представляват самостоятелни обекти (апартаменти) в жилищните сгради.

Този вид имоти включват в своята площ :

1. квадратурата, представляваща чистата жилищна площ, към която се включват и терасите.

2. съответен процент идеална част от общите части на сградата

3. Квадратурата на избените и тавански помещения, ако такива се предвиждат по проект.

4. не във всички случаи, но много често наред със самостоятелното жилище се прехвърля и съответен процент идеална част от правото на строеж върху земята, където е построена жилищната сграда.

ІІ. Когато предмет на продажбата е земя, нейната квадратура се установява с документа за собственост и актуална скица. Препоръчително е при по-голяма сигурност при покупка на земеделска земя да се провери от специалист  както квадратурата, така и границите на съответната земя.

Х. МОЖЕ ЛИ ЗАКУПЕНИЯ ИМОТ ДА СЕ ОТДАВА ПОД НАЕМ И ПРИ КАКВИ УСЛОВИЯ?

При положение, че собственика или собствениците няма да ползват имота си и желаят да го отдават на трети лица сезонно или целогодишно под наем, то това е възможно и ще им носи добър доход през периода на отдаването му.

Препоръчително е наемодателя и наемателя да сключат договор за наем, с описани точно данните на двете страни, вида на отдавания имот, срока на договора,   наемната цена, начина и сроковете за плащане на наема, както и други клаузи защитаващи двете страни при евентуално неточно изпълнение на поетите задължения.